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海南樓市:從“大開”到“大合”,然后起飛
欄目:行業新聞 發布時間:2021-07-09 22:10
海南樓市:從“大開”到“大合”,然后起飛
 
 
導讀:海南文旅地產的開發模式此時已經惹得無數企業和投資者眼紅不已,特別是企業老板們看到了海棠灣區域隨便一間酒店一晚輕松賣到3000-5000元,或者其他大型文旅項目,當初約等于白送的地皮如今賣上了天價時,那些繁華背后的悲傷常常被他們選擇性無視,迅速將之復制向了全國各個角落。 但遺憾的是,文旅地產的核心仍是旅游資源,受到地域差異性影響,各地的旅游資源是不同的,因此文旅地產并不是靠簡單的復制成功案例就可以做好的。
 
編者按:建省33年的海南,房地產的發展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產火熱發展,只用了短短四年。高歌猛進過后,泡沫一地。從全域限購到現房銷售,再到限制土地供應,引進人才、產業轉型,海南在為去地產化做準備。自貿港建設總體方案落地后,在嚴格的調控政策束縛下,利好釋放已被抑制。海南房地產市場未來的走勢會如何?
 
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)因對大海和熱帶氣候的特殊情結,北方尤其是北京和東北地區的人們在海南置業、度假、康養等等一系列剛性需求長盛不衰。
 
同時,又由于獨特的地理位置以及落后的工業產出水平,這片曾經的“蠻荒之地”自然而然成為了改革開放的長期試驗田。
 
從堪比美國西部淘金潮的海南淘金熱,到房地產金融泡沫全面崩潰;從國際旅游島概念的提出,到文旅地產在這里迅速蔓延從而引發“搶房潮”;從免稅店經濟、國際醫療示范區等概念的崛起,到海南自貿港國家戰略實施,再到擁有單獨立法權、2025年全島封關,打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……
 
自1988年建省、成立海南經濟特區至今,發生在這里的房地產、金融、外貿、旅游等等幾乎所有經濟活動都始終牽動著全國的眼球,不曾停歇。
 
闖海者,開荒者?
 
事實上,作為歷史上中國大陸的最南端,海南在長達數千年的奴隸王朝和封建王朝統治時期,絕大多數時間都被看作是“不毛之地”,因此常常被“不殺文士”的朝代作為“流放罪臣”所用。
 
其中,最有名的當屬宋代詩詞大家蘇軾,其在《自贊東坡像》中以調侃的口吻稱"試問平生功業,黃州惠州崖州",一路被貶至時人認為“天涯海角”的崖州,即現在的儋州,至今仍有東坡書院留存。
 
而海南真正擁有建制始于初漢。據明代《正德瓊臺志》記載,海南島在秦代稱為“越郡外境”,屬其遙領的范圍,至西漢元年(公元前110年)始設儋耳、珠崖兩個郡。
 
直到1988年,海南建制正式升格為省,稱“海南省”,簡稱“瓊”。
 
 
彼時,正值改革開放十周年之際,中國面臨如何進一步深化改革和擴大開放的問題。當時,國內已經建立了深圳、珠海、廈門和汕頭個經濟特區,但這四個城市管屬于沿海城市經濟體,而對于廣大農村地區仍器探索。
 
因此,中央需要一塊理想的試驗田。
 
而1988年的海南鄉村人口占比超過80%,工業產出水平低下,人均GDP只相當于全國平均水平的80%,有六分之一的人口生活在貧困線以下,加上其所具有的獨特且封閉的地理條件,是一個真正意義上的“原生態”蠻荒島嶼,幾乎滿足了中央改革實驗的各項條件。
 
海南經濟特區成立之后,最先受益的自然是省會城市???。這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城,一躍成為中國最大經濟特區的首府,也成為了全國各地淘金者的“理想國”,新中國第一批“闖海人”也由此誕生。
 
其中名聲最響的自然是馮侖、潘石屹等“萬通六君子”。
 
1987年,作為中央政治體制改革研究小組辦公室成員的馮侖才28歲,抱著“順便過來看一看”的態度踏上了這片土地,最終卻改變了他的一生。
 
而與他一樣,被裹挾著市場經濟的海南春風所吸引,來自天南海北幾乎是一窮二白的年輕人超過了10萬,人們把這里看作10年前的深圳,或許一開始并未隨身攜帶像“大革命”一樣的創業激情,只是抱著跟馮侖同樣“看一看”、“闖一闖”的態度。
 
那時的海南,盡管經濟在快速增長,但很多地方的基礎設施還不完善。“闖海人”對于當時海南的第一觀感都是荒蕪。但作為國家設立的第二個經濟特區,這里也充滿機遇,闖著闖著說不定就會在這片荒蕪的土地上找到屬于自己的道路,成就自己的一生。
 
其中功成名就的當然不只是“萬通六君子”,甚至在許多真正的企業家眼里馮、潘之流都只是末流,事實上如復星集團董事長郭廣昌、海馬集團董事長景柱、中視集團董事長劉文軍等等都崛起于這片土地。
 
瘋狂、毀滅
 
“經濟特區”成立之初,闖海者就有超過10萬之巨,既有企業家、教師、大學生等精英階層,也包含大量底層打工者、偷渡者甚至從事一些灰黑產業的投機者。
 
由于基礎過于薄弱、缺乏開發本金,海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地換取開發投資。例如洋浦半島劃出的30平方公里土地作為開發區租出,區內基建及招商全部由承包商負責。
 
就在開發商缺乏資金、政府急需用錢的背景下,政策也終于放開了。1991年,國務院發布《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》,明確了房地產業的發展方向,1992年,海南的房地產市場開始急速膨脹。
 
海南本土富豪冼篤信的崛起也是在此時,開啟了銀行借款-四處拿地-抵押貸款-開發銷售的房地產發展基礎模式,一躍成為海南首富,還一度當選全國政協委員。
 
從1991年之前名不見經傳,到1994年登上《福布斯》雜志中國富豪排行榜第三名,冼篤信只用了3年多。
 
而與他一樣悶頭賺錢的地產商,遠不止馮、潘之流,多如過江之鯽。
 
數據顯示,1992年一年,這個人口只有六百余萬的小島就出現了2萬多家房地產公司,商品房單價從1400元暴漲至5000元。要知道,當時全國商品房均價只有995元/平,北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。
 
以至于有人說,他們不能稱之為開發商,只是專注于炒地皮、賣樓花的投機者。
 
資料顯示,海南省1989年房地產投資僅為3.2億元,而到了1992年,全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,全省財政收入的40%。
 
同時,以四大商業銀行為首,銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南,總數不下千億。幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人,最后的風險被壓在了銀行身上。
 
但當所有人都沉浸其中無法自拔時,卻忽視了整個國內的金融業和房地產業都處在剛剛起步階段,社會生產力嚴重不足的經濟基礎,無論從哪一方面都難以支撐如此多的野心,當嘗夠了政策紅利帶來的甜頭,所有都為之瘋狂過后,留下的就只剩瘡疤。
 
天涯、海角、爛尾樓
 
1993年6月,中央宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業,國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,提出16條強力調控措施,包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。
 
于是,以四大行為首的資本集體撤離,整個海南表面火熱的房地產事業瞬間垮塌,除馮、潘、郭等少數人由于提前收到消息果斷逃離,冼篤信等一大批人迅速積累的財富也開始迅速消散。
 
同時,各大銀行和一些老牌券商如華夏證券、南方證券也損失慘重。為此,證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。
 
中國的首次經濟大泡沫就在這樣的游戲中催生、瘋狂,直至崩潰,“天涯,海角,爛尾樓”在很長一段時間成為海南的“三大景觀”。
 
 
數據顯示,當時全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,一度擁有全國10%的積壓商品房,沉淀資金約800億元。
 
這樣的情況一直持續到1999年,處置積壓房地產的工作才初步完成,而全部工作基本結束差不多要在2006年之后。
 
期間,海南省政府為解決省內眾多信托投資公司的資金困難問題,還成立了海南發展銀行,但是僅僅存在了2年10個月,該行就因擠兌風波被央行宣布關閉,海南發展銀行也成為新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。
 
一位“闖海者”向觀察者網回憶稱,彼時的??诜叛弁ト菭€尾樓,根本原因是生產力低下導致當地人購買力不足,供給遠遠超出需求,價格也遠超人們所能承受的極限。而事實上,在暴風雨的前夕,幾乎所有人都知道這種擊鼓傳花的炒樓游戲終究會崩盤,但沒人相信倒霉事會發生在自己身上,而是想著在崩盤前多撈一筆,再多撈一筆。
 
同時他表示,如今的海南樓市甚至全國樓市很大程度上都在沿用當年做派,游戲規則和運作方式幾乎是相同的,不同的是投資者數量足夠多、資金量大,并且社會生產力能夠負擔得起。
 
有人總結道,淘金的熱浪雖然引發了危機,但卻促使了一大批人從中學習探索到了商業規則與邊界,也是海南建省33年最值得記憶的傳奇片段。從曾經的荒蠻海島,變成如今高樓林立風景宜人改革開放前沿,海南經歷過熱鬧,也經歷過陣痛,對于一個兼具改革開放前沿和自由貿易試驗使命的地方,那可能也是一段必需的旅途。
 
文旅地產圈地運動
 
誰能想到,如今處處因人才流失嚴重而掣肘的海南島,早在90年代初就開始面向全國各地輸送人才。
 
海南淘金熱之后,這些自以為已經深諳房地產、金融等行業之道的人才,帶著各自領悟的技能來到全國各地投身于各個領域,甚至至今很多人認為大陸地區的涉黃、涉賭等眾多灰黑產業都發源于此。
 
2001年,上一個傷口還未撫平,下一個實驗開始——海南建設國際旅游島的概念被提出,全國各地大小企業以及投資者再次將目光聚集而來。
 
不過,上一次泡沫余威猶在,畢竟許多爛尾樓依然佇立在城市的各個角落,即便大家都看好海南島的旅游島概念,但真正行動的僅有一些零星小動作。
 
直到2010年前后,各大開發商才開始緊鑼密鼓布局海南,同時吸引了大批的投資客,海南國際旅游島建設才算正式步入正軌。
 
這期間,海南島依靠獨特的自然環境和特殊政策,催生出來一種新的商業模式,即文旅地產。這個名詞在今天看來十分普遍,但在當時,這個將房地產與旅游概念完美結合的新產物不失為一大創舉,也成為很長一段時間海南整體經濟發展的中流砥柱。
 
其中體量最大的項目當屬雅居樂2008年在陵水縣投資修建的清水灣旅游度假區以及恒大2010年在儋州投資修建的?;◢u項目,總投資額均超過1000億元。前者總占地面積約1.5萬畝,幾乎在一片不毛之地上修建而來;后者更是“無中生有”,由填海修建的3座人工島組成。
 
 
有這兩大項目打頭陣,2010年之后的海南文旅產業得以全面開發,來自全國各地的大小開發商紛紛布局,多如過江之鯽,包括萬科湖畔度假公園、碧桂園珊瑚宮殿、富力紅樹灣、融創日月灣、綠城藍灣、環球100寶龍城等等文旅項目紛紛登場圈地。
 
這種集旅游、酒店、住宅、商業、休閑娛樂、商務會議、醫療康養于一體的“城中城”文旅模式幾乎成為全國文旅地產的標桿和典范。
 
此外,還衍生出如博鰲鎮為代表的商務會議主題開發區域和以復星集團旗下亞特蘭蒂斯領銜的海棠灣酒店群特色區域。
 
但由于沒有清水灣和?;◢u等項目的體量,或者缺少博鰲、海棠灣等地特色與條件,各大開發商往往更加重視住宅的銷售而忽視了相應的旅游度假配套和生活設施建設,在經歷了2010年初的“搶房潮”后,海南樓市再次整體步入低谷。
 
不過,海南文旅地產的開發模式此時已經惹得無數企業和投資者眼紅不已,特別是企業老板們看到了海棠灣區域隨便一間酒店一晚輕松賣到3000-5000元,或者其他大型文旅項目,當初約等于白送的地皮如今賣上了天價時,那些繁華背后的悲傷常常被他們選擇性無視,因此迅速將之復制向了全國各個角落。
 
但遺憾的是,文旅地產的核心仍是旅游資源,受到地域差異性影響,各地的旅游資源是不同的,因此文旅地產并不是靠簡單的復制成功案例就可以做好的。
 
于是,全國各地多了許多“鬼城”,部分開發商大都通過商業勾地獲取開發權限,然后大肆舉債進行建設,最后卻發現住宅商鋪都賣得差不多了,卻不像海南成功案例一樣可以輕松吸引到足夠的游客,于是干脆放棄掉本應作為核心的運營管理工作,一心一意搞開發,最終發現周轉不通的時候為時已晚,或破產或跑路,無奈留下一地雞毛。
 
在2019年第五屆中國(海南)文旅資源對接大會上,原海南省旅游發展委員會巡視員陳耀直言,很多號稱文旅地產的項目重點在地產,而不在文旅。“不要盯著地產了,要盯著海產,如何做好海的文章。”他認為,海南今后旅游的空間,第一是海洋,第二是文化。
 
房地產落幕
 
近年來,隨著北方城市霧霾問題愈演愈烈,加之全國房價的快速提升,北方人和投資客已成為海南購房的最主力人群。同時,為了在激烈的競爭中求發展,開發商緊跟市場需求,逐漸由過去的“旅游地產”向旅居養生概念轉變,由單一霸占旅游資源向提供優質度假服務升級。
 
特別是隨著海南免稅店和樂城國際醫療示范區的落地,以及2015年底環島高鐵的全線開通,使得海南文旅地產開啟新時代。
 
而這時,歷經種種磨難的海南從政策上早已走在了時代前列。
 
海南最大的房地產服務商錦誠·海島服務商董事長王路,同時也是海南省房地產業協會執行秘書長,他向觀察者網表示,如果說北京是全國樓市調控最嚴的城市,那么海南就是全國調控走在最前端的一片區域,幾乎所有內地城市實施的調控政策,海南幾乎都有過,從這一點來看,海南這篇“試驗田”很成功。
 
2018年4月22日,海南召開新聞發布會,宣布實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,對非本省戶籍購房者實施全域限購。海南樓市一夜入冬,房地產從業者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。
 
同時,全省整治圍填海項目,多次出臺整改方案,對萬寧日月灣月島項目、??谌缫鈲u項目、??诤J島項目等圍填海項目進行拆除、整治,以顯示其保護海洋生態的決心。
 
2020年3月,當全國各地都在為如何限制炒房而焦頭爛額之時,海南省再次出臺新政:提出發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類政策,率先在??谑?、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣和陵水縣6個市縣啟動安居型商品住房試點建設,成為全國首個推行“現房銷售”的省份。
 
在今年上半年剛剛結束的全國首批集中供地中,成都等地已有部分地塊開始試點現房銷售政策。
 
此外,一名頭部房企高管告訴觀察者網,海南如今住宅用地供給也非常少,過去的傳統勾地模式徹底切斷,而新出讓土地中住宅往往最高只有20%,且規定最小建面不少于100平,就是逼迫開發商沉下心來做運營,共同將全島建設成旅居養生度假區,最大限度地利用其旅游資源。
 
2025,自由貿易港“封關”
 
在關上了依靠房地產支撐城市經濟大門的同時,也為這里打開了一扇新窗:在2018年全域限購的同時,黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設,分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。
 
如果說,在過去的房地產、金融、文旅等領域,海南一直在扮演著從無到有的“經驗輸出者”角色,那么建設自貿港的政策,就是站在了深圳與浦東兩個經濟特區試驗成果的基礎上,對兩者的“結合”,因此大振人心。
 
按照計劃,2018年-2020年是探索階段:復制借鑒其他自貿區成功經驗,高標準高質量完成海南自貿區試驗任務,國際開放度顯著提高。同時,在部分園區,壓茬試行自由港某些政策,比如零關稅、簡稅制、低稅率,放權審批,更開放的市場化運行等,加快探索構建自由港政策和制度體系,做好從“自貿區”到“自由港”銜接。
 
2020年-2025年是初步建立階段:初步建立起自由港政策和制度體系,營商環境達到國內一流水平,是最為重要和關鍵階段。
 
因此現階段的海南備受矚目。
 
2021年6月,國務院新聞辦公室舉行海南自由貿易港法有關情況新聞發布會:宣布要在2025年之前,完成“海南自貿港”的整體建設,全島封關,執行零關稅。這被視為我國改革開放史上的大事。
 
所謂“封關”,就是把整個海南島給封閉起來,經濟自成一體,以后大陸的貨物到海南島,算出口,海南島的貨物來大陸,算進口。這是比深圳還要特殊的經濟特區,海南島經濟的獨立性,將達到和港澳臺一個水平線上。
 
在這個基礎上,中央給予海南島零關稅的特權。
 
也就是說,外國的貨物可直接進入海南島,不需要交關稅,經海南島再入大陸的時候,才需要交關稅。
 
這就是所謂的零關稅自由貿易港。而上一個這樣的自由貿易港是香港,而且按計劃,海南的開放層次更高。
 
此外,為了發展產業經濟,海南的另一項重磅政策是對鼓勵類產業企業生產的不含進口料件或者含進口料件在海南自由貿易港加工增值超過30%(含)的貨物,經二線進入內地免征進口關稅。
 
即海南本地的企業,把免稅進口的原料加工成了商品,只要增值30%以上,那么就可以視為海南本地商品,進入大陸是免關稅的。這樣的政策紅利對工商制造業的吸引力不可謂不大。
 
多位業內人士紛紛向觀察者網表示,對比深圳與浦東,海南經濟全面起飛就在眼前,單從政策層面上來看,深圳與浦東該有的稅收政策及營商環境,海南都有,且更加寬松,而海南的面積是前兩者總和的數十倍,更有著200萬平方公里的廣闊海域,過去GDP較低只是受到過去房地產泡沫以及地理位置拖累,與未來不可同日而語。
 
按照計劃,在未來的2025年-2035年海南島到達持續深化階段,將形成更加成熟、更具活力的自由開放經濟新體制,營商環境躋身全球前列,充分體現國際高標準、高質量、高水平。
 
直到2035年-2050年才是完全成熟階段,預期建成特色鮮明、世界著名的現代化自由貿易港,形成高度自由化、法治化、國際化、現代化的制度體系,成為中國實現社會主義現代化的標桿和范例。
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